פותרים את משבר הדיור

תארו לעצמכם שאתם יכולים לגור במרחק נסיעה קצרה ממקום העבודה שלכם באזור גוש דן, תארו לעצמכם שהמחיר שתשלמו כדי לקנות שם דירה דומה למחיר שעולה דירה בפריפריה המרוחקת ויחד עם זאת ליהנות מאיכות חיים טובה של יישוב. נשמע מופרך? כבר לא. בשבוע שעבר הצגנו בוועדת הפנים של הכנסת שהתכנסה כחלק מהיום המיוחד לציון יובל למלחמת ששת הימים ולחידוש ההתיישבות ביהודה, שומרון ובקעת הירדן מסמך מיוחד שעונה על מצוקת הדיור. המסמך מציע להתחיל לבנות את "גוש דן החדש" – משולש שטח ענק עם פוטנציאל בנייה אדיר ברכסי מערב השומרון שמשתרע בין אלפי מנשה בצפון, מודיעין עילית בדרום ואריאל ממזרח.

נתחיל בנתון בסיסי: אוכלוסיית מדינת ישראל מתרחבת באופן ליניארי, כאשר כיום אנו עומדים על כ-8.5 מיליון אזרחים והיעד בשנת 2065 (רק עוד 48 שנים), לפי התחזיות, הוא כ-20 מיליון תושבים. מצד אחד התחשיב הזה משמח מאוד, אך מהצד השני הוא מציג בעיה גדולה – צפיפות האוכלוסייה במרכז הארץ, ובוודאי באזור גוש דן תגדל באופן חסר תקדים. כיום צפיפות האוכלוסייה באזור תל אביב היא 7,958 תושבים לקמ"ר – הגבוהה ביותר במדינות ה-OECD – ואין לדעת עד כמה היא תחמיר בעתיד.

לא זאת בלבד, אלא שגם מחירי הדיור, בהתאם, יעלו בעקבות הביקוש הרב. כיום דירת 4 חדרים באזור גוש דן עולה בממוצע כ-1.8 מיליון ש"ח. אנחנו מאמינים כי ניתן להוריד את המחירים בצורה דרסטית.

איך? הפתרון המתבקש, כמובן, הוא בנייה. לא המצאנו שום דבר. בנייה תיצור עוד מקומות מגורים ותוריד את מחירי הדיור באזור. אך המציאות מראה שאנשים רבים רוצים לגור בקרבה למקומות העבודה והבילוי בגוש דן, שבסופו של יום מוגבל במקום מגורים והמחירים בו מאמירים מדי שנה. גם אם נבנה בכל האזור הקיים כיום לא נצליח למלא את החסר ומחירי הדירות במרכז הארץ ימשיכו לעלות.

אך ישנה בעיה מרכזית, החשיבה התכנונית של מדינת ישראל מסתכלת מצפון לדרום. דהיינו, אם אין מקום במרכז הארץ אז נבנה בחדרה או בגדרה, נמשוך אנשים לגור יותר רחוק מהמרכז אבל בתנאים יותר טובים. הם מציעים הטבות מס, הוזלה במחירי הדיור ועוד הקלות במטרה למשוך אנשים מהמרכז לצפון הארץ או לדרומה. התפיסה הזאת היא כמעט עיוורת, היא מסתכלת למעלה ולמטה ונמנעת מלהסתכל ימינה, לכיוון מזרח, אל הרי השומרון שנמצאים במרחק נגיעה מגוש דן.

הפרויקט, שעליו עבדנו יחד עם משרד אדריכלים במשך זמן רב, מתעלם מהתפיסה הזאת. הוא לוקח את המרחב שנמצא בהמשך כביש 5 עד אריאל, ומושך מצפון ומדרום משולש עם שטח במערב השומרון. לקחנו יחד עם האדריכלים את אותו משולש ובדקנו כמה פוטנציאל דיור יש במרחב הזה. לאחר חישוב שטחים, סימון ותכנון עמוק ורציני, שכלל גם הורדת מקומות שבלתי אפשרי לבנות בהם, כמו: שטחי A ו-B, שטחים בהם כבר בנויים יישובים ומרכזי תעשייה, שמורות טבע ושטחים שלא ניתן לבנות בהם מבחינה דמוגרפית או תשתיתית הגענו למספר מדהים – 63,000 יחידות דיור.

חישבנו כמה יעלה למכור את אותן יחידות ואנחנו מעריכים שיחידת דיור בעלת 4 חדרים תעלה בממוצע 1.2 מיליון ש"ח. מעבר למחירן הנמוך של יחידות הדיור עצמן במרחב החדש, מחיר הדירות בגוש דן "הישן" ירד גם הוא. מכיוון שאנחנו נשארים עם אותו ביקוש ויש יותר היצע, בהכרח ירד גם המחיר.

לפי הרעיון המרכזי, בנייה בקצב של 5,000 יחידות דיור לשנה, במשך 12 שנה יניב הספק ראוי לתכנית אשר תיישב את אזור מערב השומרון אך בעיקר תוריד משמעותית את צפיפות האוכלוסין באזור המרכז ותפחית את מחירי הדיור.